مسکن، یکی از بزرگترین بخش‌های اقتصاد کشور است که بنا به اظهارنظر برخی کارشناسان بیش از ۸۰ درصد از ثروت مردم در این بخش قرار دارد. از نظر تولید ناخالص داخلی هم این بخش به‌طور مستقیم نزدیک به ۲۰ درصد برآورد شده است. بنابراین اعمال سیاست‌های کارآمد می‌تواند جان تازه‌ای به بازار در کما رفته دهد.

الهام صمدزاده/ به گزارش تجارت‌نیوز، بخش مسکن یکی از ارکان اصلی اقتصاد کشور به حساب می‌آید، بنابراین بسیاری از کارشناسان معتقد هستند که اقتصاد ایران هیچ‌گاه وارد بخش رونق نمی‌شود مگر اینکه رونق در این بخش رخ دهد.

با توجه به شرایط حاکم بر بازار، مسکن وارد یک دوره جدید شده که تا به امروز این دوران را تجربه نکرده بود. این نیاز احساس می‌شود که بازبینی دقیقی برای پیش‌بینی‌ها و قوانین موجود صورت بگیرد.

فصل طلایی ساخت و ساز مسکن

بر اساس تجربه سابق در بازار، هر گاه قیمت مسکن بالا می‌رفت سازندگان سنتی وارد عرصه ساخت و ساز شده و در کل تولید با رونق همراه می‌شد، اما این روند در شرایط فعلی دیگر صدق نمی‌کند. در واقع، با گرانی، ساخت و ساز جان تازه‌ای نمی‌گیرد، بلکه رکود تورمی بیشتر بر حوزه ساخت وساز سایه می‌افکند.

بنابراین در شرایط موجود، سیاست‌گذاران، سرمایه‌گذاران و همچنین مصرف‌کنندگان باید بدانند که بازار مسکن با شرایط جدید رو به رو است. در نتیجه وضع سیاست‌های جدید برای آن نیز ضرورت دارد و پیروی از نسخه‌های قدیمی، محکوم به شکست خواهد شد.

برهم خوردن شرایط بازار اجاره

بازار اجاره یکی از مهم‌ترین ارکان حوزه مسکن به حساب می‌آید، که بیشتر از قیمت تبعیت می‌کند. اما در سال جاری رفتار بازار اجاره به گونه‌ای بود که این بازار باعث شد تا شوک قیمتی جدید به بازار وارد شود. در واقع با بالارفتن ۱۰۰ الی ۱۲۰ درصدی مبلغ اجاره بها در برخی از مناطق به خصوص پایتخت، شاهد گرانی معناداری در حوزه قیمت بودیم. اتفاقی که شاید قبل از این هیچگاه در بازار رخ نداد بود.

نسبت مهم قیمت مسکن به اجاره، یکی از مهمترین نسبت‌ها در بازار مورد بحث به حساب می‌آید که همیشه در یک محدوده قیمتی معین سیر می‌کرد. فعالان و کارشناسان این حوزه در تمام مراحل گذشته، دوران رکود و رونق بازار اجاره و مسکن را از همین محدوده قیمتی تشخیص می‌دادند. اما این کانال در حال حاضر تغییر جهت داده و به سمت افزایشی می‌رود. این موضوع خود نشان از شرایط جدید و ناآشنا در بازار دارد.

در حوزه رشد قیمت مسکن و زمین که دو شاخص کلیدی در بازار به حساب می آید، رشد قیمت ملک از رشد قیمت زمین پیشی گرفته است. بنابراین در چنین شرایطی، سیاست‌گذاری‌های گذشته نمی‌تواند موثر واقع شود.

کاهش رشد معاملات مسکن

بنا بر آمار رسمی اعلام شده بانک مرکزی از تیر سال ۱۳۹۷ شاهد کاهش آمار معاملات مسکن در بازار هستیم. به گونه‌ای که در مرداد متوسط معاملات به ۱۰ هزار معامله در ماه رسید. این رقم نسبت به اردیبهشت سال ۱۳۹۷ با ۹ هزار واحد کاهش همراه بود.در سال ۱۳۹۱،طبق آمار وزارت مسکن و شهرسازی، به طور متوسط سالانه ۲۰۰ هزار پروانه ساختمانی صادر می‌شد که در سال ۱۴۰۰ به ۴۵ هزار پروانه ساختمانی در سال رسیده است.

افزایش مدت زمان خرید خانه

متوسط زمان برای خرید خانه در گذشته ۲۰ الی ۲۵ سال بود. اما در شرایط فعلی اگر میانگین درآمد خانه را تا چند سال آینده در یک محدوده معین قرار دهیم و نرخ تورم رشد چندانی نداشته باشد. به یقین مدت زمان متوسط خرید خانه در صورت ملایم بودن شیب افزایش قیمت برای متقاضیان مصرفی ۷۶ ال ۷۵ سال رسیده است.

افزایش چسبندگی قیمت در بازار

قیمت مسکن چسبندگی بالایی دارد و به پیش فرض بهبود شرایط سیاسی و اصلاح شاخص نرخ دلار نمی‌توان امید چندانی برای کاهش یکباره قیمت  در بازار متصور بود.

مسکن با توجه به شرایط اقتصادی که در کشور دارد و قابلیت نقدشوندگی پایین آن نمی‌توان برای کنترل قیمت در این بازار اقدامات چندانی انجام داد. اگر سیاست‌گذار به دنبال ساماندهی قیمت و یا کنترل آن است باید در ابتدا اقتصاد کلان را ساماندهی کند.

در پایان باید یادآور شد که سرمایه‌گذاری در این بازار به صورت سنتی صورت می‌گیرد بنابراین در شرایط موجود  مسکن دیگر با سود چندانی همراه نیست. بنابراین برای فراهم شدن شرایط مساعد حضور سرمایه‌گذاران و همچنین تحول در حوزه ساخت و ساز باید قوانین و سیاست‌های جدید وضع شود در غیر این صورت بازار همیشه پرسود با تردد سرمایه‌گذاران همراه خواهد بود.